Перепланировка квартиры: как сделать всё по закону и избежать проблем

Некоторые собственники решают переделать пространство под себя. Но между мечтой о новой планировке и первым ударом кувалды обязательный этап: согласование. Пропустите его и рискуете не только штрафом, но и проблемами при продаже или даже потерей жилья. Рассказываем, как изменить квартиру безопасно и легально.

Перепланировка vs переустройство: в чём разница?

Многие путают эти понятия, но закон проводит чёткую грань:

• Перепланировка — любое изменение конфигурации помещения. Снос перегородки, перенос дверного проёма, объединение комнат, устройство антресоли — всё это меняет план квартиры и требует внесения правок в техническую документацию;
• Переустройство — работы с инженерными системами. Замена труб, перенос сантехники, установка газовой плиты вместо электрической — здесь меняется «начинка» квартиры.

Оба вида работ обычно требуют согласования. Исключение — мелкие изменения, которые не затрагивают конструкцию дома и не влияют на соседей.

Что можно делать без разрешения?

Если ремонт не меняет границ помещений и не трогает коммуникации — смело приступайте. Без согласования разрешено:

• Косметический ремонт: поклейка обоев, покраска стен, укладка ламината или плитки поверх старого покрытия;
• Замена окон и дверей при условии, что проёмы остаются на прежних местах;
• Остекление балкона без выноса конструкций за пределы фасада;
• Установка нового оборудования, аналогичного старому по габаритам и подключению (например, новая ванна вместо старой);
• Перестановка электроплиты в пределах кухни.

Откройте план БТИ. Если после ремонта на нём ничего не изменилось — смело клейте обои. Если появились новые линии, то пора собирать документы.

Что разрешено только с разрешением?

Дальше начинается этап, где важно соблюсти правила. Перепланировка стен, проёмов или инженерных систем требует официального разрешения — это гарантия безопасности и законности изменений. Получив его, вы сможете:

• Сносить ненесущие перегородки и возводить новые (даже из гипсокартона);
• Делать или заделывать дверные и оконные проёмы;
• Переносить сантехнику в пределах помещения, менять системы отопления, водоснабжения;
• Устанавливать газовую плиту вместо электрической;
• Устраивать антресоль (но не более 40% площади помещения);
• Расширять жилую зону за счёт коридора или кладовки.

Важно: даже для ненесущих стен потребуется проект и техническое заключение о безопасности работ.

Что запрещено категорически?

Некоторые идеи выглядят привлекательно, но закон их не разрешает — и на то есть веские причины безопасности:

• Снос несущих стен и колонн. Риск для всего дома. Даже проём в несущей стене требует усиления и сложного согласования;
• Перенос батарей на балкон или лоджию. Нарушает тепловой контур здания и создаёт аварийную нагрузку на систему отопления;
• Тёплые полы от центрального отопления. Скрытая протечка может затопить соседей снизу, а обнаружить её — крайне сложно;
• Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой. Требование пожарной безопасности;
• Мокрые зоны над сухими. Санузел или кухня в вашей квартире не должны располагаться над жилыми комнатами соседей снизу;
• Расширение квартиры за счёт общего имущества — коридора, чердака или лестничной клетки;
• Перепланировка в аварийных домах. Здесь любые изменения конструкции запрещены.

К счастью, есть способ избежать большинства этих ограничений — выбрать квартиру с уже изначально продуманной планировкой. Например, в новостройках нижегородского застройщика «Андор», где квартиры сдаются в предчистовой отделке.

Как согласовать перепланировку: пять шагов к законному ремонту

Шаг 1. Проверьте, нужно ли согласование

Сверьтесь с планом БТИ: изменились ли границы помещений, появилось ли новое окно или проём? Если да — готовьтесь к оформлению.

Шаг 2. Воспользуйтесь услугами перепланировки у профессионалов

Проект может составить только организация с допуском СРО (саморегулируемой организации). Вместе с проектом вы получите техническое заключение о допустимости и безопасности работ. Срок — от 2 до 10 дней. 

Шаг 3. Подайте документы

Согласно Жилищному кодексу РФ, для получения разрешения на перепланировку квартиры в Нижнем Новгороде необходимо подготовить следующие документы:

Обязательные документы:

• Проектная документация на перепланировку, разработанная организацией с допуском СРО;
• Техническое заключение о безопасности и допустимости планируемых работ;
• Заявление о проведении перепланировки (заполняется по установленной форме);
• Нотариально удостоверенное согласие всех сособственников жилого помещения;
• Технический паспорт квартиры (актуальный).

Дополнительные документы (при наличии):

• Правоустанавливающие документы на квартиру (договор ДДУ, купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи).

Куда подавать документы в Нижнем Новгороде

Документы на согласование перепланировки можно подать:

• В МФЦ;
• Напрямую в администрацию города Нижнего Новгорода (управление архитектуры и градостроительства);
• Через портал Госуслуг (электронная подача).

Сроки рассмотрения

В Нижнем Новгороде срок рассмотрения заявления на согласование перепланировки составляет до 45 рабочих дней с момента подачи полного пакета документов.

Шаг 4. Проведите работы строго по проекту

Воспользуйтесь услугами по перепланировке квартир, но помните: работы с несущими конструкциями и скрытые коммуникации должны выполнять подрядчики с допуском СРО. Не торопитесь с финишной отделкой — комиссии нужно увидеть «голые» стены и коммуникации. Срок действия разрешения: 1 год.

Шаг 5. Получите акт о завершении работ

После ремонта подайте в администрацию уведомление и новый технический план (его готовит кадастровый инженер). Приедет комиссия, проверит соответствие проекту и выдаст акт. На основании этого документа изменения автоматически внесут в ЕГРН.

А если ремонт уже сделан без разрешения?

Узаконить самовольную перепланировку можно, но сложнее:

• Закажите техническое заключение о безопасности уже выполненных работ;
• Подайте документы в администрацию (аналогично шагу 3 выше);
• Будьте готовы оплатить штраф: 2 000–2 500 рублей для физлиц;
• Если работы затрагивали скрытые коммуникации — возможно, придётся вскрывать отделку для фиксации состояния сетей.

Важно: то, что запрещено законом (несущие стены, мокрые зоны над сухими), узаконить не получится — придётся возвращать всё в исходное состояние. В крайнем случае можно попробовать легализовать перепланировку через суд, но и здесь запрещённые изменения не одобрят.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Штраф — не самое страшное. Реальные риски:

• При продаже квартиры покупатель не получит ипотеку — банки отказывают в финансировании при несогласованной перепланировке.
• Сделку могут признать недействительной, даже если покупка прошла за наличные.
• Суд может обязать вернуть квартиру в первоначальное состояние.
• В случае игнорирования решения суда — квартиру могут выставить на торги.

Главное — три правила безопасной перепланировки

1. Сначала документы, потом ремонт. Согласуйте проект до первого удара кувалдой — это сэкономит время, деньги и нервы.
2. Доверяйте профессионалам. Проект — только от компании с допуском СРО. Работы с конструкциями и коммуникациями — только подрядчикам с лицензией.
3. Не нарушайте «красные линии». Несущие стены, мокрые зоны над сухими, газовые приборы в жилых комнатах — это не бюрократия, а защита вашей жизни и жизни соседей.

Перепланировка — не препятствие, а шанс сделать квартиру по-настоящему своей. Главное начать с проекта, а не с кувалды. Согласуйте сегодня, живите спокойно завтра. А когда приедет комиссия и поставит подпись в акте, вы поймёте: эти две недели бумажной волокиты стоили того.

Нижегородский застройщик «Андор» предлагает современные квартиры. Вы сами решаете — делать перепланировку под себя или оставить все без изменений.

Все текущие проекты представлены на главной странице сайта.